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不动产登记之声 2018-07-03 13:19:53
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棚户区改造程序及涉及的法律问题

棚户区改造程序及涉及的法律问题

发布时间:2018-04-23  来源:网络  点击次数:59  返回上页

当前各地政府在土地征收、房屋拆迁过程中,经常对老百姓用到一个词“棚改”,但什么是“棚改”,棚改的程序是什么?老百姓翻遍法律法规也没有找到。北京京坤律所史律师结合自己办理的征地拆迁案件,给大家讲一下棚改来龙去脉和棚改涉及的法律问题。

一 、棚户区的定义

棚改就是棚户区改造,棚户区法律上并未有明确规定,一般指简易结构房屋较多,建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。目前我国棚户区改造的范围包括主要有国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四大类。

通过棚户区改造达到:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

二 、棚户区改造涉及的主要政策包括:

棚户区不是一个法律用语,棚户区改造也没有制定相应的法律法规,主要依据是国务院及国务院各部门的一些政策,主要的棚户区改造政策如下:

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)

《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保[2012]190号)

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号)

《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》(发改办财金[2014]1047号)

《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)

《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》(建办保函[2015]217)号

《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)

三、棚户区改造的基本程序

棚户区改造基本程序依据土地性质不同,区分为国有土地上的棚户区改造程序和集体土地上的棚户区改造程序。国有土地上的棚户区改造程序依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序实施征收行为;对棚户区所属地块为集体土地的应依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及国土资源部的《征用土地公告办法》所规定的程序实施。

四 、国有土地上的棚户区改造程序

首先,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第九条确定房屋征收符合公共利益的需要;符合四规划一计划这是棚户区改造的启动程序和先决条件。其次,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条制定征收补偿方案并及时公布,并根据被征收范围内被征收人意见及时修改征收补偿方案,组织听证等。再次,进行社会稳定风险评估后由市、县级人民政府作出征收决定。涉及人数较多的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定,应当经政府常务会议讨论决定。这是作出房屋征收决定的决策程序,当然也是法定程序。最后,将征收决定在征收范围内进行公告。与被征收人协商选定评估机构等。

五、集体土地上的棚户区改造程序

集体土地上的房屋征收基本程序,首先征收报批阶段程序,由市、县级国土资源局发布拟征地公告并征询村集体经济组织和农民的意见,进行地籍调查和地上附着物登记并拟订“一书四方案”组卷上报审批。其次征收实施过程中的基本程序,有征收土地公告;征收补偿登记;征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改;征收补偿安置方案报批;征收补偿安置方案批准;补偿安置方案的具体实施等。

棚户区改造本来是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项重大的民心工程,可是由于一些地方政府在实施过程中没有严格地按照法律规定操作,或多或少地存在滥用公权力,未给被拆迁人以合理补偿等问题,使得国家出台这项政策的效果大打折扣。棚户区改造过程中的出现的问题只能通过法治的途径来解决。核心是不让被拆迁的老百姓感到吃亏。政府制定公共政策以及实施政策都要以人民利益和意愿为出发点,要做到民心所向、民信所取。

关于棚户区改造中房改实施细则的说明

发布时间:2017-04-26  来源:住保科  点击次数:110  返回上页

根据黄政发[2015]6号文、黄棚指文[2015]1号文、黄政发[2000]40号文、黄房改委[2002]01号文件精神,为切实推进我市棚户区改造工作,保障职工群众的利益,在棚改项目中实施了被征收公房承租人先房改后征收。现结合工作实际,就棚改中的房改实施作如下说明:

一、公房

公房:文件中所说公房是指国有企业或行政事业单位在国有土地上已办理了《房屋所有权证》或《不动产登记证》的公有住房(不含政府投资建设的公租房和直管公房)。

产权单位:已登记公有住房的《房屋所有权证》(房屋土地权利人一致)或《不动产登记证》记载的权利人。代管单位:市国资部门或城区国资部门代管破产或改制企业的公有住房。产权单位或代管单位决定是否进行棚改中公有住房的房改。

公租房:指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房,是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有。我市直管公房已纳入公租房体系,全市所有属于公租房系列的住房不可进行棚改中的房改,也不可进行任何形式的出售。

公房承租人: 是指与公有住房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同,依法履行合同约定的权利和义务,并依法取得公房租赁凭证的承租人。租赁合同或租赁凭证缺失的,水电费缴纳单、邻居证明等可佐证是公有住房承租人。

   三、先房改后征收的操作流程

1、产权单位(或代管单位)与城区征收部门签订征收补偿协议,附对被征收房屋承租人的安置意见(一是符合房改条件的承租人房改购房,二是产权单位通过市场出售给承租人,三是为承租人继续提供承租住房);

前期准备:产权单位(或代管单位)收集房屋承租人资料,提出出售意见和补偿意见。

2、区政府下达征收决定后,城区征收部门对被征收房屋承租人资料并进行核实,经市棚改办同意,交房改部门进行资格预审。按户准备房改购房人齐全的个人资料,产权单位凭房改房价格评估表和购房人工龄证明、职级或职务证明,填写市场价售房申请审批表;

前期准备:测绘评估机构介入进行面积测算、房改售房价格评估。

    3、产权单位向城区征收部门出具同意出售的书面意见。原产权单位改制的,按国有资产管理权限由上级主管部门出具。

    4、符合房改条件的承租人向产权单位提出房改购房书面申请;

    5、产权单位(或改制后的代管单位)向房改部门提出售房申请,包括拟售房屋坐落、建筑面积、建成年份、售房对象,并附房屋产权证和房屋测绘结果复印件;

6、由符合房改条件的承租人与城区征收部门先行签订征收补偿协议,再签订房改售房协议。

    前期准备:征收房屋价格评估。

    7、房改部门审批,出具房改售房产权登记表;

8、城区征收部门持产权证原件、注销申请、单位和个人征收协议、委托书、被委托人等资料到房屋产权登记办理注销登记手续。

前期准备:结算房改售房款、房屋征收款。

四、房改售房购房款计算方法

1、房改政策:市场价减住房补贴(黄政发[2000]40号文)。

2、计算步骤:对承租公房进行市场价值的评估,由有资质的评估公司出具评估报告,以评估报告上的价格为市场价。‚计算职工可享受的住房补贴额,具体公式为:(94减职工参加工作的时间乘以5)加160乘以房屋建筑面积(如果住房面积大于职工可享受的面积,则乘以可享受面积,如果职工已享受房改购房属于面积未达标者,则乘以未达标的面积,如果未达标面积大于房屋建筑面积,则乘以建筑面积)。ƒ计算职工应缴纳实际购房款,计算公式为评估报告上注明的房屋市场价减职工可享受的住房补贴额等于职工应缴纳的实际购房款。

住房补贴计算式:160+5*93年以前工龄(最多不超过25年)*建筑面积(房屋建筑面积小于可享受补贴面积适用)或可享受补贴面积(房屋建筑面积大于可享受补贴面积适用)

房屋市场价-职工可享受住房补贴=实际应付房款。

3、职工可享受住房补贴面积的标准(如下表):

 

五、房改售房资金的缴纳

所有公房的房改售房资金必须全额缴纳至市房改售房资金专户,改制企业可根据自身的改制要求保底缴纳20%的房改售房资金,作为该单位所有已售房改房公共部位和公共设施后期维修、维护的使用。

六、不能按房改政策出售的房屋的处理方式

1、棚户区改造中不能进行房改出售的范围包括:房屋或土地使用性质不属于住宅用地;‚土地规划手续不全,未进行产权登记的;ƒ公房承租人个人不符合房改购房政策的。

2、资产处置方式:房屋产权单位、区棚改部门、国资部门根据国有资产处置的有关规定,确定处理方案,报市政府、市棚改领导小组批准后实施。

黄棚指文[2016]4号关于印发《黄石市政府购买棚改服务操作 流程》的通知

发布时间:2016-08-19  来源:棚改办  点击次数:68  返回上页

      关于印发《黄石市政府购买棚改服务操作流程》的通知

 

各城区、开发区、各相关单位:

    为进一步完善政府购买棚改服务流程,强化政府购买资金预算资金管理,根据国家、省关于政府购买服务的有关规定和《市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的补充意见》(黄政发[2016]11号)、《黄石市政府购买服务管理办法(暂行)》(黄政办发[2015]37号)、《黄石市政府购买棚改服务管理办法(试行)》(黄政办发[2015]49号)的相关规定,结合我市实际,制定《黄石市政府购买棚改服务操作流程》,请遵照执行。

附件:《黄石市政府购买棚改服务操作流程》

 

                                                                               市棚改指挥部

                                                                               二〇一六年五月二十三日

              《政府购买棚改服务操作流程》

 

第一条  市棚改指挥部(市棚改办)根据各城区上报计划综合制定年度棚改计划,经市政府批准同意后报省政府(或省政府授权管理部门)批准。

第二条  各城区政府、开发区作为征收主体对已批准的棚改项目进行全面调查,编制棚改项目可行性研究报告。

第三条  市发改委牵头组织对可行性研究报告进行评审并批复。

第四条  购买主体按照政府采购的有关规定,向财政(采购)部门申请办理政府购买服务采购手续,并确定单个棚改项目的承接主体。

第五条  承接主体与贷款银行对接,报审和修改完善贷款可行性研究报告,最终确定贷款规模。

第六条  购买主体与各承接主体签订政府购买服务协议。

第七条  购买主体汇总各承接主体购买服务的贷款情况,编制政府购买服务资金预算初步安排,报财政预算部门审核。

第八条  市政府将政府购买服务资金预算安排报市人大审议。

第九条  财政部门将市人大通过的政府购买服务资金逐年列入预算安排。

第十条  承接主体按照贷款要求,提交相关资料,与贷款银行签订贷款协议。

第十一条  承接主体就购买棚改服务中涉及的相关内容与征收部门(城区、开发区)、可行性研究报告编制单位(含中介评估机构、测绘机构等)签订委托协议和估价合同、咨询合同等。

第十二条  财政部门按照政府购买棚改服务资金预算安排,向承接主体支付购买服务分项资金,用于偿还贷款或支付协议价款。

黄棚指办【2015】15号关于印发《黄石市棚户区居民自治改造委员会工作指引(试行)》的通知

发布时间:2015-05-10  来源:棚改办  点击次数:45  返回上页

    关于印发《黄石市棚户区居民自治改造委员会工作指引(试行)》的通知

 

各城区、开发区、新港物流园区棚改办:

    根据市人民政府《关于加快推进棚户区改造工作的意见》〖2015〗6号要求,市城市与工矿棚户区改造工作指挥部办公室研究编制了《黄石市棚户区居民自治改造委员会工作指引(试行)》,现印发给你们,请遵照执行。你们在工作中试行遇到问题,请反映给我们。

    附件:黄石市棚户区居民自治改造委员会工作指引(试行)

 

 二○一五年五月八日

 黄石市棚户区居民自治改造委员会工作指引(试行)

第一条 为了推动全市棚户区改造工作,规范棚户区居民自治改造委员会(以下简称“自改委”)的活动,根据市人民政府《关于加快推进棚户区改造工作的意见》的规定,结合我市棚户区改造工作实际,制定本指引。

第二条 棚户区项目自改委由棚户区改造项目拟征收房屋所有权人、拟征收住宅公房承租人选举产生,自改委选举信息应及时在改造项目范围公开。

棚户区征收范围内的所有居民应积极配合自改委的工作。

第三条 每一个棚户区项目成立一个自改委,设主任一名,设副主任不超过3名,从自改委委员中产生。自改委委员人数根据棚户区改造项目户数确定,一般情况自改委委员不超过11人。

第四条 自改委参与棚户区项目改造工作,不得从事与此无关的社会活动。主要参与以下工作:

(一)宣传棚户区项目改造工作,积极做好居民签约、搬迁动员工作;

(二)收集、反映棚户区项目改造工作意见和建议;

(三)协商选择估价机构,协调、配合入户调查、评估、测绘等工作;

(四)举报棚户区建筑物及其附属设施的新建、扩建和改建行为;

(五)调解棚户区改造工作发生的矛盾纠纷;

(六)参与市棚改办确定事项的处理工作;

(七)配合棚户区项目改造指挥部工作,参与监督工作;

(八)其他需要参与的工作。

 第五条 房屋改造项目所在地的区房屋征收部门和社区居委会负责对筹建自改委和选举自改委委员给予指导和协助,负责对自改委的日常活动进行指导和监督,及时处理居民、自改委在棚户区改造活动中的投诉、信访。

第六条 棚户区项目拟定后,区棚改办、所在街道(片区)和社区居委会应组织做好宣传工作,并牵头组织成立棚户区项目自改委筹备组。自改委筹备组应当做好以下工作:

(一)确认并公示参加选举代表的身份、其所代表的户数;

(二)确定自改委委员选举大会召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟自改委管理规约、自改委议事规则;

(四)依法确定自改委会议表决规则;

(五)制定自改委委员候选人产生办法,确定自改委委员候选人名单;

(六)制定自改委委员变更办法;

(七)完成召开自改委委员选举大会的其他准备工作。

所在街道(片区)、社区居委会应及时登记选举代表的基本情况和联系方式。自改委筹备组产生后,将登记信息移交给自改委筹备组。

第七条  每户家庭或每个单位可选举一名楼栋代表,由选举的楼栋代表选举自改委委员。户数较少的棚户区项目可直接选举自改委委员。

第八条  自改委筹备组可根据居民意愿推荐自改委委员候选人。自改委委员候选人应符合下列条件:

(一) 具有完全民事行为能力,身体健康;

(二) 遵守国家有关法律、法规,了解棚户区改造相关法律法规和政策规定;

(三) 遵守自改委管理规约、自改委议事规则,模范带头履行自己应尽的义务;

(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五) 具有一定的组织能力;

(六) 具备必要的工作时间;

(七) 其他特殊要求。

第九条  自改委应建立工作制度,加强档案、印签管理。首次自改委会议应讨论、表决通过自改委管理、议事、会议表决等方面的规则。

第十条 自改委应当按照自改委议事规则的规定召开会议。自改委会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

自改委委员不能委托代理人参加会议。

   第十一条 自改委工作经费列入项目征收工作经费,由自改委会同所在社区居委会提出计划,区棚改办审核拨付。

第十二条 自改委委员有下列情况之一的,由自改委三分之一以上委员提议,自改委可以决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;

(三)利用委员资格谋取私利的;

(四)拒不履行居民义务的;

(五)侵害他人合法权益的;

(六)因其他原因不宜担任自改委委员的。

第十三条 自改委未按自改委议事规则的规定组织召开自改委会议,改造项目所在地的区房屋征收部门或者社区居委会可以责令自改委会议限期召开。

第十四条 无正当理由不召开自改委会议的,改造项目所在地的区房屋征收部门或者社区居委会可以指定自改委其他委员和居民代表召开自改委会议。

第十五条 召开自改委会议需要政府协助的,改造项目所在地的区房屋征收部门和社区居委会应当给予指导和协助。

第十六条 棚户区项目指挥部、自改委可以召开棚户区改造联席会议,共同协调解决房屋改造中遇到的问题。

第十七条 本指引适用于棚户区改造项目,由市棚改指挥部办公室负责解释。

黄棚指办【2015】9号关于印发《黄石市棚户区改造项目实施工作 规程(试行)》等文件的通知

发布时间:2015-04-17  来源:棚改办  点击次数:52  返回上页

       关于印发《黄石市棚户区改造项目实施工作

           规程(试行)》等文件的通知

 

 

各城区、开发区、新港物流园区棚改办,各相关单位:

    根据市人民政府《关于加快推进棚户区改造工作的意见》要求,市城市与工矿棚户区改造工作指挥部经研究决定,制定《黄石市棚户区改造项目实施工作规程》等文件,现印发给你们,请遵照执行。

 

附件:

1、黄石市棚户区改造项目实施工作规程(试行)

2、黄石市棚户区改造项目房屋征收调查、处理工作操作指引(试行)

3、黄石市棚户区改造项目未登记建筑调查、认定及处理操作指引(试行)

4、黄石市棚户区改造项目房屋征收补偿指导标准(试行)

5、黄石市棚户区改造安置住房代筹房源操作流程(试行)

6、黄石市棚户区项目改造实施工作流程(试行)

 

黄石市城市与工矿棚户区改造工作指挥部办公室

二〇一五年四月十五日

 

 

 

 

 

附件1:

黄石市棚户区改造项目实施工作规程

 

第一条 为规范我市棚户区改造工作流程,明确单位职责,落实棚户区改造计划和目标任务,根据市人民政府《关于加快推进棚户区改造工作的意见》规定,特制订本工作规程。

第二条 市棚改办根据全市棚户区改造规划和年度计划,结合棚户区改造实施情况,确定各城区棚户区改造年度计划目标和市定重点项目,经市棚户区改造指挥部批准后下达给各城区(开发区、工业园区,下同)后实施。

第三条  市棚改办每年3月1日前下达各城区棚户区年度计划。下达年度计划应包括本年度计划及重点、一般棚户区项目和下一年度计划数量,市定的重点棚户区项目不能调整。各城区应按照下达计划做好房屋征收和下一年度棚户区改造项目的建库工作。

第四条  对拟纳入棚户区项目库的项目,城区应及时做好被征收人意愿调查前期准备工作,包括初步草拟征收补偿方案,组织项目前期可行性分析,办理项目规划定点手续,确定项目范围。

项目征收范围确定前应报市棚改办确认、备案。城管等相关单位应严格管控拟征收范围内的违法建设、不当增加补偿费用的行为。

第五条  各城区按照市棚改指挥部审定的计划目标,拟定各城区本年度棚户区改造项目实施计划和房源安置计划。经市棚改办审核后,由各城区组织实施,完成情况纳入各城区年度考核。确需调整的项目,各城区须在当年5月1日前,向市棚改办书面说明调整原因,并选择同类规模的其他棚户区改造项目替代;特殊情况需要调整的应经市棚改指挥部同意。

第六条  各城区应指导项目所在地社区组织,积极宣传发动,组织项目征收范围内的居民选举成立项目居民自治改造委员会,参与、监督棚户区改造工作。

第七条  各城区应先征询棚户区项目改造范围内居民改造意愿,后征询房屋征收(搬迁)补偿意愿。征询改造意愿时,90%以上居民(以家庭为单位)愿意实施改造的,方可启动房屋征收(搬迁)补偿意愿征询工作,并与征询对象签订附生效条件的补偿协议。愿意实施改造的居民低于90%的,不启动房屋征收(搬迁)补偿意愿征询工作。征询居民改造意愿时,可协商确定房地产价格评估机构。

第八条 征询房屋征收(搬迁)补偿意愿时,如在规定时间内签订附生效条件的补偿协议户数达到一定比例时,可结束征询工作,启动房屋征收程序。对签订附生效条件补偿协议的居民按“就高不就低”原则进行补偿。补偿协议生效条件由各城区与项目自改委协商拟定,报市棚改办批准。

    第九条 签订附生效条件的补偿协议前,各城区征收部门应组织测绘、评估、社区等单位,进行项目摸底调查、登记和测算,对未登记建筑进行认定、处理。市棚改办组织相关单位对测绘、预评估、未登记建筑认定的结果进行抽查。

第十条 市棚改办及时组织相关单位对城区申报的棚户区改造项目及测算结果进行初步核算,并反馈给各城区、项目业主单位。各城区与项目业主单位签订房屋征收(搬迁)工作协议,不可预见费用由各城区征收部门报市征收办备案后使用。

第十一条 各城区应拟定房源安置计划,经市棚改办批准后,各相关单位根据市棚改办批准意见落实。需要建设安置房的棚户区改造项目地块,应将安置房相关指标纳入土地出让条件。安置房源可根据棚改项目户型安置需要在已出让土地地块定户型采购,由房地产开发企业按采购户型建设。

第十二条 安置房源采取购买的,购买单位应在购买协议签订后,将购买安置房源报送市房产局备案,由市房产局对购买安置房源实行预封存管理。被征收人凭市征收办备案证明办理安置房购买、安置、登记手续。

第十三条 各城区依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定房屋征收补偿方案,并分别在房屋征收补偿方案公开征求意见和政府审议决定前报市棚改办审定。

第十四条 启动搬迁工作前,投资主体预拨一定启动资金,相关单位落实好安置房源和改造资金。

第十五条  各城区应建立棚改信息数据统计月报制度,及时上报市棚改办。各单位应将棚改项目调查认定、测绘、评估、补偿、安置信息及时录入电子数据,纸质资料扫描存档,并报市棚改办备案。

第十六条 各城区积极组织棚改项目专项补助资金申报工作。经市棚改办同意纳入当年度棚改项目专项补助资金拨付计划的,市棚改办根据项目进度按比例拨付补助资金额度。

第十七条 房屋征收、搬迁和拆除工作经市征收办验收完成后,城区政府按土地现状交付给土地收储单位。

第十八条 棚户区改造项目土地出让前,市棚改办组织市财政局、市审计局、市房产局核算棚户区改造项目成本费用及收益,由市棚改指挥部确定核算结果。

第十九条 棚改项目周边危房治理实行提前收储的,各城区应制定提前收储及补偿方案,报市棚改指挥部批准后实施,纳入棚改项目征收成本结算。

第二十条 经市棚改指挥部批准由国有企业自主组织实施的棚户区改造项目,可委托该企业负责依法实施房屋搬迁工作,并承担房屋搬迁等所有工作费用。

第二十一条 本规程适用于城市(工矿)棚户区改造工作,由市棚改办负责解释。

 

 

 

 

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